Jordabalken

Jordabalken

 Vad som sägs är att köparen har en undersökningsplikt och om han inte undersöker fastigheten accepterar han i princip den som den är. Som säljare har man ingen upplysningsplikt men man kan bli ansvarig för fel som köparen inte upptäcker men som man som säljare känner till enligt NJA 2007 s. 86 , mer fullständig information nedan.

19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).

 ”Här behandlas s.k. faktiska fel i fastigheten. Det kan vara fråga om konkreta fel, då fastighetens standard avviker från vad som avtalats. Inte bara sådant som står skrivet i avtalet, utan även sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren lämnat under förhandlingarna faller in under detta.

Med ”annars avviker” menas andra fel än sådana som avviker från avtalet eller som faller under de övriga felreglerna. Det är fråga om abstrakta fel där en objektiv bedömning görs av om fastigheten avviker från normal standard (sådant som en köpare kan förvänta sig fungera i fastigheter av liknande skick). Här spelar faktorer som typ av fastighet, byggnadens ålder m.m. in.

Med undantag för 19 d § kan parterna fritt avtala om vad som ska gälla. Därför är friskrivningar möjliga, både vad gäller fastighetens egenskaper (t.ex. ”jag ansvarar inte för att värmepannan fungerar”) och vad gäller påföljder p.g.a. fel i fastigheten. Enligt HD (NJA 1975 s. 545) måste en friskrivning vara tydlig och inte för allmänt hållen. Säljaren måste klargöra vad han friskriver sig ifrån så att bägge parter förstår friskrivningens innebörd.

Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. I andra stycket erinras om köparens undersökningsplikt och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Enligt Grauers (Fastighetsköp, 2008 s. 214-215) ansvarar köparen ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.

Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten. Enligt NJA 2007 s. 86 kan säljaren tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten om han förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen.

Reklamationsfristen i 19 a § måste iakttas.” Källa https://lagen.nu/1970:994