Hemsida

 Husbesiktning eller som många kallar det överlåtelsebesiktning är ett krav för att uppfylla köparens undersökningsplikt. En villabesiktning är annorlunda än en besiktning av en sommarstuga eller flerfamiljshus men vad de har gemensamt är att jordabalken ställer krav på en köpares undersökningsplikt och att den fullgörs via en Jordabalksbesiktning.

 

En besiktning som uppfyller kraven på köparens hela undersökningsplikt är omfattande och ställer höga krav på kunnande hos den person eller de personer som utför besiktningen. Det krävs teknisk kompetens som byggnadsingenjör och också en juridisk kompetens med inriktning fastighetsrätt. Detta verifieras genom att fråga besiktningsmannen om han har ovan nämnd kompetens.

Enligt Jordabalken har du som köpare skyldighet att själv hitta de fel och brister som kan finnas i en fastighet, att säljaren besiktat fastigheten innebär inte att du som köpare uppfyllt din undersökningsplikt.

Nedan finns ett antal punkter som kommer att belysas djupare i syfte att ge en köpare ett stöd vid köpet av en fastighet.

Jordabalken

Överlåtelsebesiktning eller Jordabalksbesiktning

Radon

Riskkonstruktioner

Statusbesiktning

Underhållsplan

Jordabalken

 Vad som sägs är att köparen har en undersökningsplikt och om han inte undersöker fastigheten accepterar han i princip den som den är. Som säljare har man ingen upplysningsplikt men man kan bli ansvarig för fel som köparen inte upptäcker men som man som säljare känner till enligt NJA 2007 s. 86. Mer fullständig förklaring nedan.

19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).

 ”Här behandlas s.k. faktiska fel i fastigheten. Det kan vara fråga om konkreta fel, då fastighetens standard avviker från vad som avtalats. Inte bara sådant som står skrivet i avtalet, utan även sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren lämnat under förhandlingarna faller in under detta.

Med ”annars avviker” menas andra fel än sådana som avviker från avtalet eller som faller under de övriga felreglerna. Det är fråga om abstrakta fel där en objektiv bedömning görs av om fastigheten avviker från normal standard (sådant som en köpare kan förvänta sig fungera i fastigheter av liknande skick). Här spelar faktorer som typ av fastighet, byggnadens ålder m.m. in.

Med undantag för 19 d § kan parterna fritt avtala om vad som ska gälla. Därför är friskrivningar möjliga, både vad gäller fastighetens egenskaper (t.ex. ”jag ansvarar inte för att värmepannan fungerar”) och vad gäller påföljder p.g.a. fel i fastigheten. Enligt HD (NJA 1975 s. 545) måste en friskrivning vara tydlig och inte för allmänt hållen. Säljaren måste klargöra vad han friskriver sig ifrån så att bägge parter förstår friskrivningens innebörd.

Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. I andra stycket erinras om köparens undersökningsplikt och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Enligt Grauers (Fastighetsköp, 2008 s. 214-215) ansvarar köparen ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.

Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten. Enligt NJA 2007 s. 86 kan säljaren tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten om han förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen.

Reklamationsfristen i 19 a § måste iakttas.” Källa https://lagen.nu/1970:994

 

Överlåtelsebesiktning eller Jordabalksbesiktning

Vad ska en köpare välja? En överlåtelsebesiktning eller en Jordabalksbesiktning

 Det är skillnad på Jordabalksbesiktning och Överlåtelsebesiktning

Överlåtelsebesiktning enligt SBR-modellen består sammanfattningsvis av fyra delar;
1) tillhandahållna handlingar samt information från säljaren, 2) okulär besiktning,
3) riskanalys om sådan är påkallad samt
4) eventuell rekommendation om fortsatt teknisk utredning. Resultatet av överlåtelsebesiktningen som beskriver byggnadens skick rent byggtekniskt sammanställs i ett besiktningsutlåtande.

Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning

I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler.
Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan uppdragsgivaren och besiktningsmannen.

En jordabalksbesiktning omfattar de krav som jordabalken ställer på en köpare, dvs Jordabalksbesiktningen omfattar byggnadens skick rent byggtekniskt och installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar och eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. Normalt begränsar köparen undersökningen till de delar som är relevanta för den enskilda köparens behov.

Eftersom en Jordabalksbesiktning är så mycket mer omfattande ställer det krav på att besiktningsmannen har såväl en byggnadsingenjörsutbildning samt en komplettering inom fastighetsrätt. Dessutom krävs det av Fastighetshuset JSAN AB att besiktningsmannen har arbetat som mäklare och byggnadsingenjör i totalt minst 10 år. Normalt väljs nivån Jordabalksbesiktning av köpare som vet vikten av en välutbildad besiktningsman och en mer omfattande besiktning.

 

Radon

Här kan du läsa mer om källor till Radon samt gränsvärden. Du kan dessutom ladda ned en informativa Broschyr från Boverket i samarbete med SSI där man kan läsa om radon och åtgärder för att minska radonhalten.

Markradon
Den luft som finns i marken har alltid hög radonhalt – allt ifrån 5 000 till 2 000 000 Bq/m3. Eftersom lufttrycket inomhus oftast är lägre än utomhus, kan radonhaltig jordluft lätt sugas in i huset. Särskilt om marken är luftgenomsläpplig och husets grund otät. Inomhus kan radonhalten då bli hög, mätningar ända upp till 80 000 Bq/m3 har gjorts. Utomhus späds radonet snabbt ut med den vanliga luften.

Så gott som alla kommuner har låtit undersöka radonsituationen och har kartor som visar områden med hög, normal eller låg risk för radon. Men om stora mängder jordluft läcker in finns alltid risk för höga radonhalter inomhus. Därför bör man mäta radon i alla bostäder med markkontakt.

Byggnadsmaterial
Alla byggnadsmaterial som är baserade på sten avger radon, normalt i små mängder. Blå lättbetong däremot, avger mer radon än andra byggnadsmaterial. Blåbetong är ett alunskifferbaserat byggnadsmaterial som tillverkades mellan 1929 och 1975. Har det använts i både inner- och ytterväggar samt bjälklag, kan det bidra med radonhalter på upp till 1000 Bq/m3.

Hushållsvatten
Allt vatten som kommer från jordlager och berggrund innehåller radon. Ytvattentäkter, som sjöar och vattendrag, innehåller nästan inget radon alls. Vatten med radonhalter högre än ett par hundra Bq/l förekommer i brunnar borrade i berg, samt i kallkällor och grävda brunnar där vattnet kommer från sprickor i berget. Kommunalt vatten renas innan det går ut till hushållen och innehåller därför mycket sällan höga radonhalter.

När man använder radonhaltigt vatten i hushållet avgår en stor del av radonet till inomhusluften. En grov tumregel är om radonhalten i vattnet är 1000 Bq/l ger bidraget till inomhusluften upphov till en extra radonhalt på ca 100 Bq/m3.

Radonmätare
Den vanligaste metoden att mäta radon i inomhusluften är att använda så kallade spårfilmsdosor. En mätning med dessa tar dock väldigt lång tid. Vill du ha en snabbare och rådgivande radonmätning kan du göra en elektronisk mätning med en radonmätare. Fördelen med att mäta radonhalten med en elektronisk radonmätare är att du snabbt kan identifiera hus eller rum som har potentiella problem samt att du kan se radonvariationen över tiden.

Med en Radonmätare typ R3 får du på kort tid en tydlig indikation på radonhalten i utrymmet du vill mäta. Efter slutförd mätning laddar du ner mätvärdena från din radonmätare och får upp variationerna i en graf. Denna graf kan du skriva ut eller klistra in i en rapport eller presentation. Du ser tydligt i den uppmätta grafen hur radonhalten varierar under dygnet. Eftersom du tydligt ser radonvariationen över tiden kan dessa radonmätare användas för att analysera olika åtgärder, såsom ventilation, tätning etc.

Riktvärden och gränsvärden för Radon
I början av juni 2002 antog riksdagen propositionen Vissa inomhusmiljöfrågor (2001/02:128). Till grund för denna ligger radonutredningen från 2001. Regeringen säger i propositionen bl.a. att det finns ett starkt vetenskapligt stöd för att sänka radonhalterna i inomhusluften. Beslutet i riksdagen innebär att miljökvalitetsmålet God bebyggd miljö, ett av de 16 nationella miljömålen, kompletteras med ett särskilt delmål för inomhusmiljön. Inomhusmålet har formulerats som att: ”År 2020 skall byggnader och deras egenskaper inte påverka hälsan negativt.” Delmålet har preciserats på två områden, radon i inomhusluft och ventilation.

För radon finns två mål angivna:
– Radonhalten i skolor och förskolor ska vara lägre än 200 Bq/m3 senast år 2010
– Radonhalten i bostäder ska vara lägre än 200 Bq/m3 senast 2020

Boverket är ansvarig myndighet för miljömålet God bebyggd miljö. Mer om miljömål finns att läsa på Miljömålsportalen.

De rikt- och gränsvärden som finns för radon och andra naturligt förekommande ämnen har fastställts i samråd mellan olika berörda myndigheter. Gränsvärden hittar man i föreskrifter, som är bindande, t.ex. Boverkets byggregler och Livsmedelsverkets dricksvattenföreskrifter. Riktvärden hittar man i allmänna råd som t.ex. Socialstyrelsens allmänna råd om radon i inomhusluft. Riktvärdena för radonhalter i bostäder och lokaler där kommunerna har tillsyn enligt miljöbalken är kopplade till begreppet olägenhet för människors hälsa.

Gränsvärden och riktvärden radon i luft
200 Bq/m3 Högsta radonhalt i befintliga bostäder och lokaler som används för allmänna ändamål; Socialstyrelsens allmänna råd SOSFS 2004:6 (M) samt SOSFS 1999:22 (M).
200 Bq/m3 Högsta radonhalt i nya byggnader; Boverkets författningssamling BFS 2006:12, BBR12.
400 Bq/m3 Högsta radonhalt på arbetsplatser; Arbetsmiljöverkets föreskrifter AFS 2005:17
2,5 MBqh/m3 och år Högsta exponering för radon i gruvor och underjordsanläggningar under utförande; Arbetsmiljöverkets föreskrifter AFS 2005:17.
Motsvarar ca 1500 Bq/m3 i radongas vid en arbetstid av 1600 timmar per år.

 

Gränsvärden och riktvärden gammastrålning
0,3 µSv/h Uppmäts denna nivå eller högre på byggnadens fasad bör radonmätning i inomhusluften göras. Socialstyrelsens allmänna råd SOSFS 1999:22 (M)
0,3 µSv/h Högsta gammastrålning i nya byggnader; Boverkets författningssamling BFS 2006:12, BBR12.

 

Gränsvärden och riktvärden vatten
100 Bq/l Radonhalt i dricksvatten. Gräns för tjänligt med anmärkning. Livsmedelsverkets föreskrifter SLVFS 2001:30. Livsmedelsverkets gränsvärden gäller inte för vattenverk som tillhandahåller mindre än 10m3 vatten per dygn eller försörjer färre än 50 personer.
1000 Bq/l Radonhalt i dricksvatten. Gräns för otjänligt. Livsmedelsverkets föreskrifter SLVFS 2001:30. Livsmedelsverkets gränsvärden gäller inte för vattenverk som tillhandahåller mindre än 10m3 vatten per dygn eller försörjer färre än 50 personer.
1000 Bq/l Mätning av radonhalten i inomhusluften bör göras, SOSFS 1999:22 (M)
1000 Bq/l Radonhalt i dricksvatten. Riktvärde som anger risk för hälsoeffekter. Socialstyrelsens allmänna råd SOSFS 2003:17 (M). Socialstyrelsens riktvärde gäller mindre vattenverk samt privata brunnar där Livsmedelsverkets föreskrifter inte kan tillämpas.
0,1 mSv/år Total indikativ dos, TID. Livsmedelsverkets föreskrifter SLVFS 2001:30

Källa: Strålsäkerhetsmyndigheten

Riskkonstruktioner

Vad är en riskkonstruktion eller som man ofta säger välkänd riskkonstruktion och varför är det större risk med den typen av konstruktion jämfört med en annan konstruktionslösning. Begreppet riskkonstruktion har myntats i samband med att vi börjat få problem i form av fukt, mögel och lukt på grund av vissa byggnadstekniker.

Notera att fukt- och mögelskador som kan leda till problem i innemiljön kan inträffa i alla konstruktioner. Men vissa konstruktioner drabbas oftare än andra och betecknas därför som välkända riskkonstruktioner. Riskkonstruktioner är konstruktioner som erfarenhetsmässigt visat sig har förhöjda fuktvärden och fukt- och mögelskador. Exempel på sådana konstruktioner är betongplatta på mark med uppreglat eller flytande golv utan underliggande isolering, krypgrund, plintgrund, torpargrund, invändigt isolerade källarväggar, tilläggsisolerad vind och våtrum som utförts felaktigt, enstegstätade fasader osv.

Nedan anges sådana konstruktioner och detaljer där det ofta inträffar skador och där man bör vara extra försiktig i samband med köp och extra noggrann i skötsel och underhåll. Men även konstruktioner som bedöms säkra kan bli riskkonstruktioner om de inte underhålls. Ett exempel är när dräneringen med åren slutar fungera på avsett sätt vilket ökar fuktbelastningen på källarväggar och källargolv.

Riskkonstruktioner har blivit vanligare i takt med obeprövade byggnadstekniker, energibesparing, byte av värmesystem och allt mer isolering i våra hus.

Krypgrund, torpargrund och plintgrund är en välkänd riskkonstruktion, 

Det torde vid detta laget vara allmänt känt att krypgrunder, torpargrunder och plintgrunder är riskkonstruktioner. Oljekrisen på 70-talet förde med sig att vi isolerade golvbjälklag över krypgrund allt mer. Sedan dess har kraven på tjock isolering i stort sett bara ökat. Värmen från bostadsytan stängs ute från krypgrunden och utrymmet torkar inte ut som det tidigare gjorde då värmeläckaget nådde genom den lilla isolering som fanns. Men även byggnader som inte tilläggsisolerats drabbas och det beroende på att ventilationen på vintern och våren är för dålig när fukt ska ventileras bort och på sommaren och hösten för bra när man inte vill ha in fuktig luft i grunden.  Risk för fukt, mögel, röta samt elak lukt som också kan påverka innemiljön.

Numera byggs i de flesta fall krypgrunder som är täta och isolerade, sk varmgrunder. Med komplement av en avfuktare i krypgrunden och ett tätskikt i form av åldersbeständig plast mot marken kontrolleras luftfuktigheten så att den inte överstiger gränsvärdet då mikrobiell tillväxt uppkommer.

Platta på mark utan underliggande isolering är en välkänd riskkonstruktion

När man upptäckte att krypgrunder drabbades av mögel, röta och lukt gjordes ett mycket dumdristigt drag. Man började bygga med platta på mark och i många fall på tomter som tidigare inte bebyggts då det var låglänt och fuktigt. Fram till i början av 1980 talet uppfördes platta på mark ofta utan underliggande isolering och dessutom ofta utan kapilärbrytande skikt i form av singel. Isolering och bärlinor till golvet lades ovanpå betongplattan. Många gånger bestod också ytskiktet på golvet av material som inte andas. Detta förde med sig att fukt trängde igenom plattan och orsakade skador i bärlinor, syllar mm. Risk för fukt, mögel, röta samt elak lukt som också kan påverka innemiljön.

Efter ca 1982, dvs med användandet av 1980 års byggnorm så flyttades isoleringen under betongplattan och ett dränerande lager av singel lades under betongplattan. Genom dessa åtgärder blev betongplattan torrare och varmare vilket gjort att lösningen fungerar bättre och det är så vi i de flesta fall idag bygger småhus.

Invändigt isolerade källarväggar

Kallas också inklädda källarväggar och det är såklart inte kläder källarväggen har utan invändig isolering. Den invändiga isoleringen gör att ytterväggen blir kallare och att varm luft inne i huset som tränger ut till betong/lättbetongen som är i kontakt med den kalla marken det då kondenserar mot den. Effekten blir som i platta på mark utan underliggande isolering, dvs att vi får risk för fukt, mögel, röta samt elak lukt som också kan påverka innemiljön.

Idag så isoleras grunden utvändigt så att betong/lättbetongväggen är varm och torr. Det gör att det inte kondenserar mot betong/lättbetong och lösningen blir då mindre känslig för fukt innifrån. Utifrån är det fortfarande viktigt att dräneringen fungerar och att det inte blir en ökad fuktbelastning vid husgrund på grund av lutning mot grund, stuprör som ändar vid grund mm.

Vind även kallad kallvind har på senare tid också blivit en riskkonstruktion

Vi har uppenbarligen inte lärt oss läxan av att isolera för mycket. Vi tilläggsisolerar vinden i syfte att få lägre energiförbrukning. Vinden blir då kallare och fuktigare då värmen från bostaden inte längre tränger ut i vinden och torkar ut utrymmet. Det har än så länge inte talats så högt om denna riskkonstruktion som sannolikt inom loppet av några år kommer att få andra riskkonstruktioner att hamna ur fokus. Det finns i Sverige upp till ca. tre miljoner vindar där väldigt många ligger i riskzon eller redan har blivit drabbade av mikrobiell påväxt. En annan orsak till ökat antal skador är byte av uppvärmningssystem vilket fört med sig sämre ventilation av bostaden som då ”läcker” upp för mycket fukt på vind, samtidigt som murstocken inte längre levererar ett värmetillskott till vinden. Risk för fukt, mögel, röta samt elak lukt som också kan påverka innemiljön.

Idag med de vältätade vindarna blir det aktuellt att ta till sig kunnandet från byggande av varmgrunder till att bygga varmvindar. Det är isolerade vindar med styrd ventilation och eller med avfuktare. Vi får se om det blir den lösningen som slår igenom eller någon annan lösning.

Enstegstätad fasad är den senast uppdagade riskkonstruktionen

Putsad s.k. enstegstätad fasad behöver vi inte presentera närmare då ett stort pådrag från massmedia gjorts kring denna förödande metod att uppföra vägg. Fukten kommer in i väggen men inte ut igen p.g.a. att luftspalt saknas. Skador uppkommer då och mögel frodas. Risk för fukt, mögel, röta samt elak lukt som också kan påverka innemiljön.

Idag har vi förhoppningsvis slutat med denna lösning och putsade väggar uppförs inte som enstegstätade.

Våtrum

Våtrum har en beläggning i dag som ofta är kakel. Rekommendationen för de skruvar som drogs genom kaklet har visat sig vara felaktig. Rekommendationen var att borra ett hål, fylla det med tätmassa och så dra igenom skruven. Nu visar tester att det är ett direkt felaktigt genomförande. När skruven dras i så trycker den ut tätmassan på baksidan och det blir otätheter runt skruven som fukt kan tränga in i. Det innebär att det finns risk för otätheter i alla våtrum fram till 2014. SP testade för något år sedan tätskikt och i korthet visade det sig att 17 av 20 godkända tätskikt inte var täta ens i laboriatorie miljö så Länsförsäkringar kom fram till att de har stora brister. Kort sagt så kommer det löpande nya rekommendationer för våtrum då det visat sig vara svårt att få det tätt och de rekommendationer vi ser idag är sannolikt reviderade om något år. Med det i åtanke bör samtliga badrum som kaklas ses som potentionella riskkonstruktioner. Det är dessutom fortfarande accepterat att lägga klinker på träbjälklag med en skiva eller liknande ovanpå träbjälklaget, risken är då att det inte blir stumt nog och att skivan och fuktspärren dras isär när värmen varierar över året. Det är emellertid inte möjligt för besiktningsmannen att se om utförandet under kakel och klinker är riktigt utfört så försiktighet anbefalles.

Anslutningar mot tak och yttervägg samt källarvägg

Allt som ansluter mot en byggnad kan vara en riskkonstruktion antingen via fukt eller mekanisk påfrestning. En mur eller trapp som tjälen kan lyfta i kan ge mekaniska skador på grund och fasad. En vägg eller tak som går mot fasad eller tak ska vara utförd så att fukt inte kommer åt att tränga in i fasad eller tak. Här är exempelvis plåtar som inte går upp under fasad och balkonger konstruktioner som är känsliga.

Idag okända riskkonstruktioner

Vi har med stor sannolikhet fler skandaler att vänta. T.ex. så var inte platta på mark med underliggande isolering tillräckligt testat innan man började uppföra denna typ av grundläggning. Framtiden kommer att utvisa om lösningen verkligen är så bra som man tror eller om ex ett igensatt dräneringssystem förvandlar den till ytterligare en riskkonstruktion. Risk för fukt, mögel, röta samt elak lukt som också kan påverka innemiljön.

Riskkonstruktion på grund av eftersatt underhåll

Utöver de riskkonstruktionerna som vi har ovan så kan vi få en riskkonstruktion genom att vi inte håller efter huset, dvs bristfälligt underhåll. Tak, dränering, värmepumpar, dålig målning är exempel på riskkonstruktioner som uppstår genom att underhållet inte skötts. Det innebär i korthet att yttertaksbeläggning byts när det förbrukats vilket för ett papptak är ca 20 år och för ett plåttak runt 40 år. Yttertaket måste vara tätt och det innebär att det måste ses över flera gånger per år eftersom även mindre skador kan ge fukt möjlighet att söka sig in i konstruktionen. Dränering bör bytas ca vart 20 år. Värmepumpar ska monteras så att kondensvattnet leds bort från grunden. Husets fasad och fönster ska vara målade så att fukt hindras att tränga in i konstruktionen.

Notera att ovan uppräkning inte är en fullständig lista på riskkonstruktioner utan främst är att se som exempel på vad som ofta inte fungerar på hus och som man som köpare och ägare ska vara uppmärksam på.

Källa: http://www.fastighetshuset.nu/

Statusbesiktning

Vid tillfällen då status, dvs skick på fastigheten efterfrågas kan det vara klokare att beställa en statusbesiktning istället för en jordabalksbesiktning eller överlåtelsebesiktning. En statusbesiktning kan också göras i direkt samband med en jordabalksbesiktning och syftet blir då att inte bara veta vad det är för fel utan också ge en uppskattning om när det ska utföras. En statusbesiktning kompletteras oftast med mätningar vilket varken en överlåtelsebesiktning eller jordabalksbesiktning omfattar. Statusbesiktning ställer högre krav på det byggtekniska kunnandet hos besiktningsmannen vilket kräver en byggnadsingenjörsutbildning och flerårig erfarenhet att arbeta som byggnadsingenjör.

 

Underhållsplan

En statusbesiktning utmynnar ofta i en förvaltningsplan vilket innebär att den byggtekniska kraven enligt nivån statusbesiktning inte är tillräckligt. Här krävs det utöver byggnadsingenjörsutbildning också flerårig utbildning inom företagsekonomi på högskolenivå samt erfarenhet att upprätta underhållsplaner på fastighetsbolag eller kommun.

För den som äger eller köper en bostad i form av småhus eller flerbostadsfastighet är det en god ekonomi att beställa en underhållsplan kopplad till en statusbesiktning och en genomgång med besiktningsmannen av den färdiga underhållsplanen. En underhållsplan och statusbesiktning bör alltid utföras innan ex omdränering, utbyte av ventilationssystem eller utbyggnad av huset utföres.

Underhållsplanen visar när en åtgärd behövs och vilka beroenden som finns mellan olika åtgärder. Underhållsplanen kan utökas med en kostnadsindikation som visar när och hur mycket man som fastighetsägare kan förväntas lägga ut på underhåll den närmaste tiden.

Önskas hela ”packen” enligt ovan bör man vända sig till ett företag som har kompetens enligt ovan krav och som utför besiktningar med denna omfattning. Se mer om detta på fastighetshuset.nu